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項目名稱：新筑鐵路綜合物流中心咨詢策劃項目

客戶名稱：中國鐵路西安局集團有限公司
項目地址：陜西省西安市浐灞西安國際商務(wù)區(qū)

項目規(guī)模：新筑鐵路綜合物流中心占地面積約1700畝

項目任務(wù)：市場調(diào)研與項目定位；商業(yè)模式策劃；概念性規(guī)劃；修建性詳細規(guī)劃；初步設(shè)計支持；招商支持服務(wù)

項目概況：

　   新筑鐵路綜合物流中心是中國鐵路西安局集團公司規(guī)劃的一級鐵路物流基地，該物流中心的規(guī)劃建設(shè)順應(yīng)國家戰(zhàn)略和西安市規(guī)劃定位，是國家“一帶一路”的起點，也是我國西部物流通道的重要轉(zhuǎn)運中心。一方面有利于構(gòu)筑基于鐵路的綜合運輸與物流體系，提高鐵路貨運質(zhì)量及競爭力、拓展貨運發(fā)展空間，是貨運政策改革、鐵路運輸生產(chǎn)力布局調(diào)整、優(yōu)化資源配置、實行專業(yè)化管理、建設(shè)和諧鐵路的需要。另一方面，也是西安構(gòu)建“新絲綢之路”經(jīng)濟帶交通走廊和物流體系樞紐的需要。

　   該項目占地面積約1700畝，位于西安市東北郊國際港務(wù)區(qū)內(nèi)，距離北三環(huán)高速入口8公里，30公里范圍內(nèi)涵蓋整個西安市區(qū)和咸陽機場，交通條件較好。該片區(qū)東接臨潼，西連咸陽，南拓長安，北跨渭河，周邊環(huán)繞有西安4大重點工業(yè)園區(qū)。鐵路線聯(lián)東進西、承南起北，是新亞歐大陸橋在中國西部的重要節(jié)點，物流中心包括南側(cè)集裝箱中心站和北側(cè)綜合鐵路貨場，場內(nèi)的鐵路線分為普貨線、鋼材線和快運線。

　   2015年，我方為中國鐵路西安局集團公司下的新筑鐵路綜合物流中心項目提供了項目前期的咨詢策劃服務(wù)，包括市場調(diào)研與項目定位、商業(yè)模式策劃、概念性規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、初步設(shè)計支持以及招商支持服務(wù)。

▏市場調(diào)研與項目定位

　　我方深度調(diào)研了區(qū)域內(nèi)與鐵路到發(fā)、公鐵聯(lián)運等相關(guān)的貨運物資種類及對應(yīng)數(shù)量、業(yè)務(wù)模式、潛在需求、競爭對手等，研究分析區(qū)域內(nèi)項目園區(qū)適合開展的其他經(jīng)營業(yè)務(wù)及其運作模式，努力抓取項目外部支持、資源及政策等。我方進行了為期20天的現(xiàn)場調(diào)研工作，調(diào)研范圍覆蓋西安市的各個行政區(qū)域以及周邊的市、縣，了解和清晰相關(guān)貨種和市場容量大小、市場和客戶的分布情況、物流方式、相關(guān)需求、競爭格局等情況。

　　基于市場調(diào)研獲取的相關(guān)市場信息，對項目相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進行深度分析，尋找潛在發(fā)展發(fā)現(xiàn)，并結(jié)合項目的實際情況，確定新筑鐵路綜合物流中心總體定位為立足西安新筑，建設(shè)以鐵路資源為依托，以鐵路運輸、公路運輸、公鐵聯(lián)運為支撐，面向西安及周邊區(qū)域市場需求，抓住區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展機遇，成為服務(wù)于西北地區(qū)和“一帶一路”的資源匯集的綜合物流樞紐平臺。

▏商業(yè)模式策劃

　　根據(jù)項目整體定位，考慮到未來市場發(fā)展，項目業(yè)務(wù)模式從園區(qū)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和園區(qū)增值業(yè)務(wù)兩方面展開，其中增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要集中在流通加工服務(wù)、園區(qū)供應(yīng)鏈平臺和信息平臺服務(wù)三大方面。針對每個功能區(qū)進行業(yè)務(wù)服務(wù)和盈利模式構(gòu)建。

　　同時，結(jié)合項目實際情況，業(yè)務(wù)啟動采用分期策略，一期重在形成園區(qū)物流氛圍，二期深化優(yōu)化拓展市場功能內(nèi)容，三期優(yōu)化發(fā)展客戶類型。針對每個功能板塊進行業(yè)務(wù)啟動以及實施路徑設(shè)計，支持物流中心的業(yè)務(wù)運營與發(fā)展。

▏概念性規(guī)劃

　　通過前期的市場調(diào)研分析及項目定位工作，明確了項目可發(fā)展的業(yè)務(wù)方向，將項目的主要需求點進行聚焦，針對區(qū)域分撥、城市配送、流通加工等市場客戶的需求情況，在項目總體定位指導(dǎo)下，對項目進行初步的概念性規(guī)劃，形成項目規(guī)劃的基本輪廓，項目打造六大服務(wù)區(qū)，分別為鐵路作業(yè)區(qū)、鋼材流通加工區(qū)、公鐵聯(lián)運周轉(zhuǎn)區(qū)、公路物流集散區(qū)、城市配送區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)。

▏修建性詳細規(guī)劃

　　修建性詳細規(guī)劃是項目概念性規(guī)劃的深化，是后續(xù)項目設(shè)計的基礎(chǔ)，也是項目規(guī)劃與政府相關(guān)總體規(guī)劃、市政規(guī)劃等對應(yīng)的依據(jù)，在項目的規(guī)劃設(shè)計過程中具有十分重要的作用。根據(jù)項目前期的概念性規(guī)劃，結(jié)合園區(qū)實際業(yè)務(wù)內(nèi)容，我方對項目六大服務(wù)區(qū)編制修建性詳細規(guī)劃。

        ●   對項目地所處環(huán)境的分析，包括區(qū)位、交通、氣候、地貌、高程、坡度、土地利用情況、相關(guān)政府部門的上位規(guī)劃等。

        ●   對各港區(qū)進行詳細規(guī)劃，包括倉庫的長寬高、站臺寬度和高度、雨棚的寬度，鋼材板塊的基礎(chǔ)設(shè)施類型、建筑結(jié)構(gòu)、相關(guān)參數(shù)設(shè)計，港區(qū)內(nèi)相關(guān)建筑指標(biāo)測算等。

        ●   對園區(qū)內(nèi)綜合交通的詳細規(guī)劃，包括園區(qū)內(nèi)的主干道、次干道布局走向，各港區(qū)內(nèi)部道路的布置，各級別道路的寬度、業(yè)務(wù)承載能力測算等，構(gòu)建物流中心內(nèi)部的道路網(wǎng)，與外部城市道路連接。

        ●   市政配套的詳細規(guī)劃，結(jié)合政府部門的公共市政管線規(guī)劃，對園區(qū)內(nèi)的相關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施進行規(guī)劃，包括水、電、暖通、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等方面基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃，保障市政配套與公共管線聯(lián)通，同時也能夠滿足園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營和生活需求。

        ●   同時也對園區(qū)的公共配套設(shè)施、綠化種植、豎向、環(huán)境保護等方面做了詳細規(guī)劃。

▏初步設(shè)計支持

　　物流基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)計工作是相對專業(yè)的，設(shè)計人員需要熟悉物流業(yè)務(wù)作業(yè)特點、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計特點以及行業(yè)一般做法等，以兼顧市場的通用型以及針對重點客戶的個性化設(shè)計。我方憑借在物流行業(yè)積累的經(jīng)驗，以及在前期市場調(diào)研獲取的直接客戶、潛在客戶等的需求信息，對新筑綜合物流中心的建筑設(shè)計有較為深刻的理解和認知，在設(shè)計院進行初步設(shè)計工作中，由我方給予技術(shù)方面的支持，提供各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建筑設(shè)計的模式及相關(guān)參數(shù)，最終共同完成項目初步設(shè)計方案，指導(dǎo)后續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。

▏招商支持服務(wù)

　　在招商支持服務(wù)中，我方為甲方提供了兩個方面的服務(wù)內(nèi)容：項目的融資招商和業(yè)務(wù)招商支持服務(wù)。

　　在融資招商服務(wù)支持方面，我方憑借與行業(yè)內(nèi)的物流投融資機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)重組和兼并、資本運作和管理機構(gòu)有著密切聯(lián)系的優(yōu)勢，向甲方推薦對本項目表現(xiàn)較為濃厚興趣的投資商。鑒于此類項目的復(fù)雜性，需要具備法務(wù)、投資、融資、稅務(wù)、資產(chǎn)等方面的專業(yè)能力，我方為甲方融資招商提供了文件管理、政府對接、法律協(xié)調(diào)、稅務(wù)處理、合作洽談、合約簽訂等方面的相關(guān)支持性服務(wù)，保障項目順利完成融資招商工作。

　　在業(yè)務(wù)招商方面，我方憑借多年在物流行業(yè)積累的各種類型的資源、合作伙伴等，也為甲方推薦了大量的客戶資源，涵蓋制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、物流業(yè)、綜合服務(wù)業(yè)等的物流和供應(yīng)鏈需求客戶，以支持項目客戶招商，同時也為甲方在業(yè)務(wù)招商過程中提供業(yè)務(wù)模式構(gòu)建、合作洽談、合作協(xié)議簽訂等方面的支持性服務(wù)。